DPE : comprendre le diagnostic de performance énergétique et son impact sur la valeur d'un bien

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) note un logement de A (très performant) à G (passoire thermique) selon sa consommation d’énergie et ses émissions de CO2. Ce classement pèse directement sur le prix de vente, les délais de commercialisation et la possibilité de louer. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE évalue deux indicateurs pour chaque logement :

• La consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh par mètre carré et par an
• Les émissions de CO2, exprimées en kilogrammes par mètre carré et par an

Le résultat prend la forme de deux étiquettes : l’étiquette énergie et l’étiquette climat. La note finale retenue correspond à la moins bonne des deux, ce qui rend le classement plus exigeant qu’avant la réforme. Un logement qui consomme peu mais émet beaucoup de CO2 (chauffage fioul, par exemple) sera pénalisé sur sa note climat.

Concrètement, un appartement chauffé au fioul avec une consommation de 180 kWh/m²/an mais des émissions de 45 kg CO2/m²/an sera classé E à cause de ses émissions, même si sa consommation seule le placerait en D.

Les nouvelles règles du DPE

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE a subi trois changements majeurs :

Méthode de calcul unifiée : la méthode dite “sur factures” a été abandonnée au profit d’une méthode conventionnelle basée sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, chauffage, ventilation, orientation). Le choix des matériaux de construction influence directement cette évaluation.

Opposabilité juridique : le DPE est désormais opposable. Un acheteur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si le diagnostic s’avère erroné. Les diagnostiqueurs certifiés engagent aussi leur responsabilité professionnelle.

Interdictions de location progressives : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, et les E en 2034. Ce calendrier concerne environ 5,2 millions de logements en France.

Ces évolutions ont transformé le DPE en véritable outil de régulation du marché immobilier, avec des conséquences directes sur la valeur des biens.

L’impact du DPE sur le prix de vente

Plusieurs études confirment l’existence d’une “valeur verte” dans l’immobilier français. Les biens bien classés se vendent plus cher, et les passoires thermiques subissent une décote significative.

Les chiffres clés

Ces écarts varient selon les zones géographiques. Dans les marchés tendus comme Paris ou Lyon, la décote des passoires thermiques est parfois atténuée par la rareté de l’offre. Dans les zones rurales ou les marchés détendus, un mauvais DPE rend un bien très difficile à vendre.

L’effet sur les délais de vente

Au-delà du prix, le DPE influe sur le temps de commercialisation. Un logement classé F ou G reste en moyenne deux à trois fois plus longtemps sur le marché qu’un bien classé B ou C. Les acquéreurs, de plus en plus informés, anticipent le coût des travaux de rénovation et négocient en conséquence. En 2026, le DPE figure parmi les trois premiers critères de filtre sur les portails immobiliers comme SeLoger et LeBonCoin.

Le DPE et la location

Pour les bailleurs, le DPE est devenu un sujet stratégique. L’interdiction progressive de louer les passoires thermiques impose de planifier des travaux de rénovation énergétique sous peine de voir le bien sortir du marché locatif.

Le calendrier des interdictions :

Pour un propriétaire bailleur, ne pas anticiper ces échéances revient à accepter une perte de revenus locatifs et une dépréciation du capital immobilier. Un logement classé G qui rapportait 700 euros de loyer mensuel et perd son droit de location représente un manque à gagner de 8 400 euros par an – sans compter la décote à la revente.

Quels travaux pour améliorer son DPE ?

Améliorer la note DPE d’un logement passe par des interventions ciblées sur les postes les plus énergivores. Voici les travaux classés par ordre d’impact.

L’isolation thermique : le levier le plus puissant

Une isolation thermique performante fait gagner une à deux classes sur l’étiquette énergie. Les déperditions de chaleur proviennent principalement :

• De la toiture (25 % à 30 % des pertes) : l’isolation des combles ou de la toiture-terrasse constitue le chantier prioritaire. Budget : 20 à 50 euros le m² pour des combles perdus.
• Des murs (20 % à 25 %) : l’isolation par l’extérieur (ITE) est la solution la plus performante. L’isolation par l’intérieur reste une alternative valable quand la facade ne peut pas etre modifiée. Budget ITE : 100 à 180 euros le m².
• Des planchers bas (7 % à 10 %) : souvent négligée, l’isolation du sol contribue à améliorer la note. Budget : 30 à 50 euros le m².

Le remplacement du système de chauffage

Passer d’une chaudière fioul ou d’anciens convecteurs électriques à un système performant améliore considérablement le DPE :

• Pompe à chaleur air-eau : rendement élevé (COP de 3 à 4), éligible aux aides. Budget : 10 000 à 16 000 euros hors aides.
• Chaudière à granulés : énergie renouvelable, très bon classement DPE. Budget : 12 000 à 20 000 euros hors aides.
• Chaudière gaz à condensation : amélioration notable par rapport aux anciens modèles. Budget : 4 000 à 7 000 euros.

Le remplacement des menuiseries

Des fenêtres en double ou triple vitrage réduisent les déperditions thermiques de 10 % à 15 %. Elles améliorent aussi le confort acoustique et l’esthétique du bien. Comptez entre 500 et 1 200 euros par fenêtre posée en 2026, selon les dimensions et le matériau (PVC, aluminium, bois).

La ventilation

L’installation d’une VMC double flux renouvelle l’air sans perdre la chaleur. Ce poste est souvent sous-estimé dans les projets de rénovation, alors qu’une ventilation performante contribue à gagner jusqu’à une demi-classe sur le DPE. Budget : 4 000 à 8 000 euros pour une maison individuelle.

Les aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs financent les travaux d’amélioration énergétique :

• MaPrimeRénov’ : aide principale, calculée selon les revenus du ménage et le gain énergétique visé. Jusqu’à 20 000 euros pour une rénovation globale.
• Certificats d’économie d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie. De 500 à 4 000 euros selon les travaux.
• Eco-prêt à taux zéro : emprunt sans intérêts jusqu’à 50 000 euros pour un bouquet de travaux.
• TVA réduite à 5,5 % : applicable sur les travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de 2 ans.

En cumulant ces aides, le reste à charge se réduit de 40 % à 70 % selon les situations. La rénovation énergétique devient financièrement accessible pour la majorité des propriétaires.

Agir avant les prochaines échéances

Le DPE n’est plus un simple document informatif. Ce diagnostic détermine la valeur d’un bien immobilier à la vente comme à la location. Investir dans la rénovation énergétique pour améliorer sa note DPE augmente la valeur patrimoniale du bien tout en réduisant son empreinte environnementale. Avec l’échéance de 2028 pour les logements classés F, les propriétaires concernés gagnent à planifier leurs travaux dès maintenant. Première action : faire réaliser un audit énergétique (entre 500 et 1 000 euros) pour identifier les postes prioritaires et chiffrer le gain potentiel sur la note DPE.